審計署轟計錯數　低估全港樓價 明年差餉勢大幅調升

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【本報訊】審計署最新報告出爐，狠批差餉物業估價署「計錯數」，低估物業價值，部份住宅單位被低估達 23%，換言之下年首季公佈差餉，很大機會大幅調升。審計署又炮轟差估署執法不力，部份個案拖四年多仍未完成追討程序，令欠款人成功轉賣物業逃之夭夭，至今被拖欠的差餉及地租總額達 1.83億元。
記者：黃偉駿

差估署每年 10月 1日會根據物業當時租值重估差餉，翌年 3月向全港約 300萬名業主發出新差餉及地租通知書，但昨日公佈的第五十三號審計署署長報告書，揭發 09至 10年度全港物業差餉估值嚴重偏離市場水平。根據國際估價官協會的標準，差餉租值與市場租金的平均比率應為 1，可接受偏差範圍介乎 0.9至 1.1，但審計報告發現，全港 18個物業組別中，有 16個估價偏低，包括住宅、寫字樓、工廈、舖位等。
住宅類別估價都不合格，全部低於 0.9最低可接受水平，當中以唐樓最嚴重，比率只得 0.77，距離實際市場租金水平相差達 23%。新界丁屋比率則連續第四年低於 0.9，今年更只得 0.79。大部份小業主居住的小型單位（實用面積少於 754平方呎），也連續兩年比率低於 0.9，今年只得 0.82。換言之，本港大部份小業主，本年度所繳付的差餉均屬偏低，差餉明年度很大機會「大躍進」。
最離譜是即使差估署內部核數組過去五次稽核，均發現估值出現問題，但署方收到報告後未有即時跟進，照樣向市民發出不盡不實的差餉單。
差估署表示接受審計署建議改進，又指計算 09至 10年度差餉時，正值 08年 9月金融海嘯，所以估值特別低。

差估署被拖欠 1.83億元
現時差估署在法庭判決欠款人須清還債項後，可向區域法院申請押記令欠款人無法變賣該物業，但審計署對其中 20宗徵收個案進行審查，卻發現差估署「慢三拍」；其中五宗個案，差估署取得判決後半年至 52個月內，仍未取得押記令。審計署署長鄧國斌批評差估署執法不力、運作緩慢，到業主賣出單位後才發覺，導致庫房損失。
報告又踢爆部份欠款個案中，雖然差估署已取得押記令，卻因署方僵化而遲遲無法追回款項。其中一宗，欠款人 93年底去世後，沒有遺囑管理人或執行人，但署方一直拒就已予押記的物業申請出售令，結果令被拖欠的差餉過去 20年累積 28.3萬元。另有 14個欠款的無主物業早已轉歸政府，但差估署很遲才把個案轉介地政總署，結果地政總署至今尚未完成接管有關物業。截至今年 3月，拖欠差餉及地租總額達 1.83億元，其中 8,700萬元被拖欠兩年以上。

09至 10年度差餉租值被低估最多的十大物業組別
唐樓
應課差餉租值與租金的平均比率： 0.77　低估差距：-23%

丁屋
應課差餉租值與租金的平均比率： 0.79　低估差距：-21%

丙級及丁級寫字樓
應課差餉租值與租金的平均比率： 0.79　低估差距：-21%

丙、丁及戊級分層工廈
應課差餉租值與租金的平均比率： 0.79　低估差距：-21%

村屋
應課差餉租值與租金的平均比率： 0.8　低估差距：-20%

甲級及乙級寫字樓
應課差餉租值與租金的平均比率： 0.8　低估差距：-20%

大型分層單位（超過 70平方米）
應課差餉租值與租金的平均比率： 0.81　低估差距：-19%

獨立屋
應課差餉租值與租金的平均比率： 0.81　低估差距：-19%

小型分層單位（少於 70平方米）
應課差餉租值與租金的平均比率： 0.82　低估差距：-18%

甲級及乙級分層工廈
應課差餉租值與租金的平均比率： 0.85　低估差距：-15%

註：應課差餉租值與租金的比率應為 1，國際接受水平是 0.9至 1.1
資料來源：審計署