北京郊區低價盤入市致房價“穩中有降”

北京郊區低價盤入市致房價“穩中有降”
2011年05月09日 08:00   來源：中國廣播網   

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　　據中國之聲《新聞縱橫》報道，北京的房價調控目標出臺已滿一個月。近日，有不少機構對4月份的北京房屋均價做了統計，這些機構的數據均顯示，北京的房價達到了新建普通住宅“穩中有降”的目標。這究竟是怎麼回事？房價真的開始鬆動了？北京樓市未來的價格走勢將會如何？
　　記者昨天（8日）在北京市焦點房地產網站上，隨機找到一個樓盤，這個樓盤位於北京大興區，是上週六（7日）剛剛開盤的。記者隨後撥打了售樓處的電話進行諮詢。
　　售樓處接待員：你好，中建國際港，很高興為您服務。
　　記者：你好，我想問一下，你們樓盤具體位置在哪？
　　售樓處接待員：咱們是在大興黃村，地鐵四號線棗園站。
　　記者：現在房子的均價是多少？
　　售樓處接待員：我們昨天已經開盤了，現在還剩下一些房源，在一萬八、一萬九左右。
　　記者：昨天開盤的情況怎麼樣？今天還有房子嗎？
　　售樓處接待員：現在還有一些房源，但不多了。就還有兩居和三居，都是南北通透的戶型。
　　記者：這是一個新盤，還是以前曾經開過的？
　　售樓處接待員：是新盤，以前沒有開過，是昨天第一次開盤。
　　據亞豪機構統計數據顯示，4月份，北京23個開盤項目的整體開盤均價為22746元/平米，環比3月下降了13.23%。業內人士表示，4月入市的遠郊區樓盤價格比較低，而且以純新盤居多，因此拉低了新建普通住宅的均價。
　　記者在北京市焦點房地產網上發現，5月份新開盤的幾個樓盤地點大都在大興、昌平、房山等北京遠郊區縣。有預測，5月份，北京入市的樓盤中，遠郊區純新盤將再次成為主力，5月整體的開盤均價將會比4月份更低。
　　事實上，5月計劃開盤的36個項目中，位於大興、房山、昌平3個郊區的項目共有17個，佔總量的近一半。財經評論員李一戈解釋了北京房價“穩中有降”的緣由。他認為，遠郊區的樓盤入市，其價格拉低了整個市場。
　　李一戈：現在從統計數據來看，確實是穩中有降，市區的房價沒怎麼降，但是整個北京市的整體的平均房價在下降。主要的原因是因為遠郊區縣的低價樓盤的入市，供應量增多，攤薄了整個房價。
　　除了遠郊區縣的低價樓盤攤薄房價之外，中國人民大學不動產研究中心副主任況偉大又道出了房價“穩中有降”的又一原因，那就是這些樓盤大都是純新盤。純新盤在定價方面的壓力要小一些，更容易根據當前的實際情況進行微調。因此，目前不少新盤的最終定價比預期都有所下調。
　　況偉大：新開盤的這些樓盤受到預期和目前嚴格的宏觀調控政策的影響，原來的這些樓盤沒有大的下降，或是沒有鬆動。是因為他們原來的售盤的價格一旦下降的話，那麼原有的買主，他們預售的合同就會受到很大的衝擊，給開發商帶來一些很多不確定性的因素，甚至是災難性的影響。所以說，原有的、已經開盤的，包括在市中心的一些樓盤是很難下降的。
　　據統計，北京市4月份成交的前幾位樓盤都位於延慶、密雲、房山以及昌平等遠郊區，這些樓盤的均價都在每平米16000元到18000元之間。另外，純新盤加快入市，其靈活定價的優勢起到了拉低房價的作用。
　　綜合上面兩點因素，從4月份成交的結構來分析，北京房價有所下降是因為純新盤入市的增多，以及遠郊區樓盤價格低而拉低了均價所致。那麼，北京房價是否真的出現鬆動？未來房價的走勢將會如何？
　　況偉大：一個方面就在於宏觀調控政策的力度和執行力。第二個方面，取決於投資者和投機者對未來的預期。這兩個方面應該是決定北京市樓盤價格是否下降的兩個主要的因素。
　　關於房價何時才能真正降下來？財經評論員李一戈認為，5月份以後到下半年是好時機。
　　李一戈：我覺得從5月以後到下半年情況來看降價的動力是越來越足了，就是說，對開發商來說，降價的壓力是越來越大了。現在好多人還在扛著，因為他從去年和前年以前回籠的貨幣可能可以夠他支撐一段時間，但是因為資金越來越緊，整個的資金鏈和貨幣人才都是從緊的，所有的資金融資渠道都堵得死死的，你融資的成本越來越高，所以他降價的壓力是越來越大。
　　中國人民大學不動產研究中心副主任況偉大認為，北京未來房價的走勢，主要取決於目前的調控政策真正能夠持續多久。
　　況偉大：未來房價的走勢關鍵取決於目前的調控政策能持續多久？持續的時間越長，那麼未來的房價能出現真正的下降。如果說，目前的宏觀調控政策不可持續的話，那麼未來的房價是上升還是下降，這種不確定性就非常大了。
　　（記者季蘇平 馮悅）